Cos’è l’usucapione ?
Per capire cosa sia l’usucapione occorre fare un passo indietro e ricordare che una proprietà si può acquistare in due modi differenti:
- A titolo derivativo
Quando si acquista un bene da un altro proprietario ( compravendita ) - A titolo originario
Quando non è presente il proprietario e qualcuno diventa proprietario a titolo originario, è questo appunto il caso dell’usucapione
L’usucapione è quindi un modo di acquisto della proprietà a titolo originario, senza un precedente proprietario.
Affinchè si possa parlare di usucapione devono essere presenti due fattori indispensabili:
- il possesso della cosa;
- Il trascorrere di un determinato lasso di tempo.
1) Requisito: IL POSSESSO DELLA COSA
Il possesso della cosa interessata deve avere due caratteristiche:
1) Pacifico:Il possesso non deve essere avvenuto in modo violento o clandestino.
2) Continuo ed ininterrotto nel tempo: deve essere esercitato con regolarità e non soltanto in modo occasionale.
2) Requisito: IL TEMPO
Il tempo è il secondo elemento necessario perché si possa parlare di usucapione e dipende:
- dalla categoria del bene;
- dalla situazione soggettiva del possessore (buona o mala fede);
- dall’esistenza o meno di un titolo idoneo;
- dall’esistenza o meno della trascrizione (mezzo di pubblicità dei beni immobili e mobili registrati).
Il legislatore ha previsto:
- 20 anni per gli immobili il cui possesso sia stato acquistato in malafede;
- 20 anni per gli altri diritti di godimento sopra un immobile (usufrutto, uso, abitazione, servitù, ecc.);
- 20 anni di possesso continuato per i beni mobili;
- 10 anni se si è acquistato in buona fede, e in base a un atto pubblico registrato, da un soggetto che, tuttavia, non era il vero proprietario del bene;
- 10 anni di possesso continuato per i beni mobili, relativamente alla proprietà o altri diritti reali acquisiti in buona fede da chi non ne è il proprietario, in presenza o meno di un atto di proprietà;
- 10 anni di possesso continuato per i beni mobili iscritti nei pubblici registri (automobili, imbarcazioni, ecc.);
- 3 anni dalla trascrizione per i beni mobili iscritti nei pubblici registri acquistati in buona fede da chi non ne è proprietario.
Durante tale periodo, il possesso deve essere ininterrotto.
Come dimostrare l’usucapione?
Fino al 2013 il possesso prolungato nel tempo si poteva trasformare in acquisizione della proprietà solo mediante un provvedimento del giudice che dichiarava compiuta l’usucapione.
Il provvedimento del giudice era sempre proceduto da una vera e propria causa in cui doveva essere dimostrare la sussistenza dei requisiti necessari per usucapire come il possesso ( pacifico e ininterrotto ) e il tempo ( in base ai parametri indicati in precedenza ).
Dal 2013 poi è stato inserito un nuovo comma nell’articolo 2643 del Codice civile, il comma 12 bis.
In base a questo nuovo comma, anziché arrivare alla pronuncia del giudice e alla sentenza, è possibile sostituire alla sentenza un verbale di mediazione che accerta l’usucapione. Questo ha molto snellito le problematiche legate all’usucapione.
Sono utili le testimonianze di persone che sono a conoscenza delle circostanze inerenti il diritto ad usucapire. E’ consigliato inoltre presentare prove documentali che consentono di dimostrare il tempo durante il quale si è avuto il possesso, come ad esempio fatture circa lavori effettuati sul bene o ricevute che mostrano il pagamento di tributi.
