La scelta di una casa in affitto non è mai semplice, non essendo il bene di proprietà dell’inquilino non è presente quasi mai l’intenzione di investire denaro nella ristrutturazione dell’abitazione, questo porta inevitabilmente ad individuare l’alloggio che più si avvicina alle proprie esigenze e gusti senza la necessità di grandi modifiche o migliorie consistenti.
Prima della stipula del contratto è sempre bene prendere visione in modo accurato dell’immobile scelto, non sempre però alcuni difetti sono riscontrabili con una semplice visita e magari vengono riscontrati dopo qualche tempo trascorso all’interno dell’abitazione.
Come comportarsi in questi casi? Ovviamente molto dipende dalle circostanze e dalla tipologia del difetto riscontrato, prima di tutto bisognerebbe distinguere tra vizi dell’immobile già presenti al momento della stipula del contratto e i vizi occulti, apparsi appunto successivamente, in corso di locazione.
I vizi conosciuti o conoscibili
Sono rappresentati da tutti quei difetti presenti ed individuati dall’inquilino al momento della stipula del contratto. Questi difetti non potrebbero essere contestati al proprietario, in quanto accettando di firmare il contratto, nonostante i difetti presenti nell’abitazione, l’inquilino ne ha accettato la presenza ritenendo quest’ultimi sopportabili. A questa situazione ci sono però delle eccezioni: se i difetti in questione si rivelano con il tempo così gravi da ledere alla salute delle persone che abitano l’immobile o ne impediscano la totale o parziale fruizione allora in quel caso si potrebbe richiedere lo scioglimento del contratto di locazione o la diminuzione del canone.
Si può sospendere il versamento del canone di locazione?
Il conduttore è legittimato a interrompere il versamento dei canoni solamente se i vizi presenti nell’immobile siano di una gravità tale da comprometterne in MANIERA ASSOLUTA il godimento, mai per semplici difficoltà e/o disagi. Se l’inquilino nonostante i disagi e i vizi continua a godere dell’immobile non è mai consigliata l’interruzione del versamento del canone inoltre l’inquilino dovrebbe impegnarsi a raccogliere le prove di una non tollerabilità del vizio.
I vizi occulti
Sono i vizi che riducono in maniera apprezzabile l’idoneità dell’immobile affittato ad essere utilizzato per l’uso pattuito e che non sono stati segnalati ed individuati al momento della stipula del contratto. In questo caso l’inquilino può chiedere, e ne ha diritto, senza limiti di tempo ed eventualmente anche davanti al giudice:
- la risoluzione del contratto di affitto;
- la riduzione del canone di locazione.
Obbligo dei lavori
E se invece volessimo “obbligare” il proprietario ad eseguire modifiche e/o migliorie all’abitazione in modo da risolvere la problematica?
Anche se il bene affittato si dimostra affetto da vizi, non si può obbligare il proprietario a risolvere tali problematiche ma è possibile come detto in precedenza chiedere la risoluzione del contratto o la diminuzione del canone di locazione.
Risarcimento
Il proprietario dell’immobile potrebbe essere tenuto a risarcire i danni provocati dal vizio se non prova che, al momento della consegna, non era al corrente dell’esistenza dei vizi che si sono manifestati in un secondo momento.
Nel caso di domanda di risoluzione del contratto, spetta all’inquilino il compito di individuare e dimostrare l’esistenza del vizio; al proprietario invece spetta di dimostrare che i vizi erano conosciuti o facilmente riconoscibili dal conduttore o di provare di avere senza colpa ignorato i vizi al momento della consegna, al fine di essere esente dal risarcimento dei danni derivati dai vizi della cosa.
